По инициативе кандидата в депутаты Государственной Думы, Белоусова В.Г., в приемной местного отделения ПП «СР» проведена встреча, целью которой был обмен мнениями и выработка правовой позиции по вопросу защиты законных интересов не являющихся членами ТСЖ собственников помещений в домах, где такие ТСЖ созданы. В этой встрече приняла участие ОО «Организация собственников помещений и земельных участков», а также заинтересованные граждане. В результате состоявшегося обмена мнениями участниками встречи была выработана следующая правовая позиция, которая будет учитываться Белоусовым В.Г., в случае его избрания в депутаты при рассмотрении вопросов жилищно-коммунального хозяйства.

Правовое регулирование правоотношений между ТСЖ и собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ, законодателями прописано плохо. В результате чего имеют место противоречия и двусмысленности, что позволяет органам управления ТСЖ и наделенным полномочиями лицам, оказывающим руководству ТСЖ административную поддержку, злоупотреблять правом. Так, например, в ст. 148 ЖК РФ указано, что в обязанности правления товарищества собственников жилья входит управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им. Разделительный союз «или» в данной норме закона исключает управление многоквартирным домом товариществом при наличии заключенных договоров на управление им, что было бы вполне разумным. При этом ч. 6 ст. 155 ЖК содержит норму, согласно которой не являющиеся членами товарищества собственников жилья… собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья. В связке с нормой статьи 148 ЖК РФ получается, что с не являющимися членами ТСЖ собственниками помещений ТСЖ обязано заключить договор, условия которого зависят от наличия или отсутствия у ТСЖ договора управления с неким третьим лицом на предмет предоставления услуг по управлению многоквартирным домом. Если такой договор у ТСЖ с третьим лицом имеется, то в силу ч. 6.1. ст. 155 ЖК РФ все собственники помещений, вне зависимости от их членства в ТСЖ, плату за коммунальные услуги должны вносить этому третьему лицу (управляющей организации). При том условии, конечно, что общим собранием собственников помещений не принято решение о внесении платы за коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям.

Таким образом, для исполнения требований закона, регулирующих внесение платы за содержание жилого помещения и платы за коммунальные услуги, собственникам помещений, не являющимся членами ТСЖ, необходимо располагать информацией о наличии или отсутствии у ТСЖ договора управления многоквартирным домом с третьим лицом (управляющей организацией). Предоставить такую информацию собственникам помещений – не членам ТСЖ обязано ТСЖ путем заключения с ними договора, предусмотренного ч. 6 ст. 155 ЖК РФ, из содержания которого они смогут узнать, кому вносить плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги. Если в таком договоре имеется условие о внесении платы за коммунальные услуги управляющей организации, то собственники помещений установят, что данным ТСЖ заключен договор управления с неким третьим лицом (управляющей организацией). Если такого условия в договоре нет, то плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги собственники помещений должны вносить ТСЖ.

Нередки случаи уклонения ТСЖ от заключения договоров с не являющимися членами ТСЖ собственниками помещений. Каковы правовые последствия таких незаконных действий ТСЖ? У собственников помещений – не членов ТСЖ появляются правовые основания для законного отказа от внесения платы за содержание жилого помещения и платы за коммунальные услуги. Такими правовыми основаниями служат следующие нормы закона Российской Федерации. Из содержания ч. 14 ст. 155 ЖК РФ следует, что лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени. В силу этой нормы закона лица, в чью пользу надлежит вносить плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги, являются кредиторами. В данном случае это ТСЖ и управляющая организация. Соответственно, собственники помещений должны рассматриваться в качестве должников. Правоотношения должника с кредитором регулируются Гражданским кодексом РФ. В соответствии с ч. 1 ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он не совершил действий, предусмотренных законом. Применительно к рассматриваемой ситуации кредитор, в данном случае это ТСЖ, обязан был заключить с собственником помещения – не членом ТСЖ договор, что ему предписано ч. 6 ст. 155 ЖК РФ. Собственник помещения не может составить проект такого договора и инициировать его заключение, так как он не располагает сведениями для его составления: о перечне работ и услуг, о цене договора, о наличии договора управления с третьим лицом и т.п. В свою очередь, в силу ч. 3 ст. 405 ГК РФ должник, в данном случае это собственник помещения – не член ТСЖ, не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Из-за просрочки ТСЖ в виде уклонения от заключения договора с собственником помещения, последний лишен возможности исполнить требование ч. 6 ст. 155 ЖК, согласно которому не являющиеся членами товарищества собственников жилья… собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья. При таких обстоятельствах собственник помещения вправе не исполнять свои обязательства по внесению платы за содержание жилого помещения и платы за коммунальные услуги. Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 406 ГК РФ просрочка кредитора (ТСЖ) дает должнику (собственнику помещения – не члену ТСЖ) право на возмещение причиненных просрочкой убытков, если кредитор не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых в силу закона, иных правовых актов или поручения кредитора было возложено принятие исполнения, не отвечают. Немаловажным является и то обстоятельство, что согласно ч. 3 ст. 406 ГК РФ по денежному обязательству должник (собственник помещения – не член ТСЖ) не обязан платить проценты за время просрочки кредитора (ТСЖ).